Ekspertyza Techniczna – Krzemieniecka w Łodzi

Ekspertyza techniczna dotyczyła istniejącego, nieużytkowanego budynku przy ul. Krzemienieckiej 5 w Łodzi.
Budynek ten jest wpisany do rejestru zabytków województwa łódzkiego.
Celem ekspertyzy była ocena stanu technicznego istniejącego budynku oraz określenie koniecznych napraw w celu jego dalszej eksploatacji.
Przeprowadzono szereg odkrywek rozpoznawczych oraz badań wytrzymałościowych elementów konstrukcji budynku, a wszystko zostało udokumentowane fotograficznie.
Zgromadzone materiały pozwoliły przeprowadzić niezbędne obliczenia statyczno-wytrzymałościowe wybranych elementów konstrukcji, co było niezbędne przy ocenie stanu technicznego budynku.

RYS HISTORYCZNY BUDYNKU

W kwietniu 1919 roku powstał w Łodzi oddział Polskiego Towarzystwa Czerwonego Krzyża, które w 1927 roku zmieniło nazwę na Polski Czerwony Krzyż. W roku 1929 Polski Czerwony Krzyż rozpoczął budowę szpitala przy ulicy Krzemienieckiej (według projektu Kazimierza Milewskiego).

Do 1932 roku wzniesiony został budynek administracyjny, który został przystosowany na potrzeby szpitala, bo zaprojektowany budynek główny jednak nie powstał. Szpital został powiększony później przez dobudowanie parterowych pawilonów na tyłach budynku głównego.
Przed drugą wojną światową były w nim oddziały internistyczne i chirurgia – później doszła pediatria, a 40 lat temu wprowadziła się dermatologia. Na drugim piętrze był oddział damski, na pierwszym – męski.
W okresie okupacji hitlerowskiej budynki zajął Niemiecki Czerwony Krzyż. Po wojnie szpital powrócił do PCK, uruchomiony ponownie 10 czerwca 1945 roku, dwa lata później, gdy oddział chirurgiczny przeniósł się na ulicę Sterlinga, tu został Oddział Położniczo-Ginekologiczny Szpitala Okręgowego PCK.
Jednak już w 1949 roku szpital został przejęty przez państwo i nosił nazwę Państwowy Szpital Wojewódzki w Łodzi. Od 1962 roku funkcjonował, jako szpital kliniczny Akademii Medycznej nr 5, od 1963 roku jako Miejski Szpital Wenerologiczno-Dermatologiczny.
Od roku 2001 został włączony w ramy Centralnego Szpitala Klinicznego Akademii Medycznej (od 2002 roku Uniwersytetu Medycznego).
Mieściło się tu Centrum Diagnostyczno-Lecznicze Chorób Skóry – Klinika Dermatologii i Wenerologii,  przeniesione w 2011 roku do struktur Uniwersyteckiego Szpitala Klinicznego im. WAM-CSW.

ZAKRES INGERENCJI W KONSTRUKCJĘ BUDYNKU

Stan techniczny stropów oceniono jako niedostateczny, dlatego też założono ich wymianę, za wyjątkiem stropów kleina nad piwnicami.
Zaprojektowano stropy żelbetowe płaskie o różnych grubościach w zależności od rozpiętości konstrukcyjnej i obciążeń.
Wieńce występujące po obwodzie każdej płyty (przęsła) muszą być uciąglane poprzez połączenie z sąsiadującymi przęsłami. Jest to niezbędne dla usztywnienia budynku i zabezpieczenia go przed pęknięciami wskutek nierównomiernego osiadania.
Konstrukcja więźby dachowej w całości do wymiany. W celu uniknięcia podpierania płatwi zastosowano belki z kształtowników stalowych opartych na ścianach murowanych lub elementach żelbetowych tj słupkach, ścianach.
Budynek w całości adaptowany pod nową funkcję, co skutkowało zmianą układu głównej komunikacji wewnątrz budynku. Założono się wykonanie szeregu przebić drzwiowych z jednoczesnym wykonaniem nadproży z obustronnie montowanymi ceownikami.
Klatka schodowa od strony łącznika jest całkowicie przebudowana i dostosowana do warunków ewakuacji. Wprowadzenie nowych stropów, warstw posadzkowych, ścianek działowych skutkowało zwiększonymi obciążeniami na fundamenty budynku.
Biorąc pod uwagę stan plastyczności gruntów spoistych tj glin piaszczystych o I_L=0,30 konieczne było wykonanie podbić fundamentów obniżając tym samym naprężenia jednostkowe przekazywane na grunt.
Podbicia fundamentów dają jednocześnie możliwości zwiększenia wysokości piwnic, która wynosiła ~2,30m.

W ekspertyzie szczegółowo określono stan techniczny poszczególnych elementów wraz ze sprawdzeniem wytrzymałości najbardziej wytężonych elementów budynku, jak również określono technologię wykonania przebudowy oraz niezbędne prace towarzyszące.

OKREŚLENIE STOPNIA TECHNICZNEGO ZUŻYCIA BUDYNKU

Ostateczne określenie stopnia zużycia technicznego budynku wykonano na podstawie literatury „Zużycie techniczne budynków i budowli. Metodologia oceny stanu technicznego budynków i budowli – Krzysztof Michalik”

Przez zużycie budynku rozumie się utratę wartości obiektu wynikła z zużycia technicznego i funkcjonalnego. Jeśli występują więcej niż jedno źródło zużycia obiektu, można przyjmować zużycie łączne.

Zużycie techniczne – ZT

Zużycie techniczne wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, wad projektowych, prowadzonej gospodarki remontowej itp. Zużycie techniczne określa się procentowo. W budynku wyróżnia się trzy główne grupy elementów, a mianowicie:

– konstrukcyjne

– wykończeniowe

– wyposażeniowe

a zatem stan techniczny budynku uzależniony jest od trwałości tych elementów.

Zużycie funkcjonalne – ZF

Jest to zużycie wynikające z porównań zastosowanych w danym przypadku projektowanych rozwiązań użytkowych do aktualnie projektowanych (ocena nowoczesności), a także porównań wynikających ze sposobu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również przeznaczenia utrudniającego lub umożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania. Można stwierdzić, że poprawa funkcjonalności budynku wymaga nakładów związanych z koniecznymi remontami wpływającymi jednocześnie na polepszenie jego stanu technicznego. Zużycie funkcjonalne budynku stosuje się w przypadku, gdy wynika to ze szczególnego celu oceny. Zużycie funkcjonalne obiektów i lokali może być określone zarówno dla ich aktualnego jak i alternatywnego sposobu użytkowania.

Zużycie łączne – ZC

Jest to zużycie jednoczesne – techniczne i funkcjonalne

Ustalenia stopnia technicznego zużycia technicznego – ZT – budynku

Zróżnicowana trwałość i przebieg zużycia technicznego budynku pozwalają wyodrębnić trzy zasadnicze grupy elementów:

– elementy o trwałości technicznej przekraczającej lub równej trwałości budynku (fundamenty, ściany, stropy, schody)

– elementy o trwałości mniejszej od trwałości budynku (dachy, stropy drewniane, stolarka, podłogi, instalacje)

– elementy o znacznie mniejszej trwałości od trwałości budynku : (roboty wykończeniowe, osprzęt instalacyjny)

Do określenia stopnia zużycia elementów składowych budynku zastosowano następujący wzór:

S_zt=(U_ei x S_ztei)/100

gdzie:

S_ztei – zużycie techniczne elementu w %

U_ei – procentowy udział kosztów elementu budowlanego nowego w kosztach odtworzenia całego budynku

Na tej podstawie wyznaczono średnio ważony stopień zużycia technicznego budynku.
Pozwoliło to, na oszacowanie aktualnego wieku budynku oraz jego przewidywanego okresu trwałości.

Następnie pokuszono się o ocenę opłacalności remontu budynku.
Analizę efektywności wykonania remontu przeprowadzono w oparciu o wytyczne w sprawie planowania i wykonania remontów i modernizacji budynków przedstawione w „Wytycznych w sprawie opracowania ekspertyz techniczno-ekonomicznych przeglądów sprawności technicznej budynków mieszkalnych”

R<(1+U)*w*g-I*(E_tr+S_tr)

gdzie:

R – dopuszczalna wysokość nakładów na roboty remontowo-modernizacyjne w realizacji do 1m²  (graniczny koszt opłacalności i modernizacji 1m² p.u.)

I – koszt budowy 1m² p.u. nowego obiektu (aktualny bezpośredni koszt 1m² p.u. w budownictwie mieszkaniowym na danym terenie). Przyjęto na podstawie doświadczeń i analizy własnej: I = 3 500 zł/m² p.u.

U – szacunkowy koszt rozbiórki starego budynku w relacji do 1m² p.u. ustalonego w oparciu o aktualny na danym terenie koszt rozbiórki 1m² p.u. : U = 180 zł/m² p.u.

t_r – pozostały okres użytkowania obiektu po wykonanym remoncie

Parametr t_r wyznacza się szacunkowo na podstawie cech obiektu i zużycia jego elementów, zwracając głównie uwagę na tę część, której nie zdoła się przywrócić wartości początkowej zabiegami remontowo-modernizacyjnymi. Szczególne znaczenie ma w tym przypadku stopień zużycia ścian nośnych.

E_tr – współczynnik dyskontujący nakład reprodukcyjny, który trzeba będzie ponieść po upływie t_r lat

S_tr – współczynnik jednostkowej wartości różnicy w kosztach utrzymania starego i nowego budynku

w – wskaźnik wartości użytkowej starego budynku po remoncie

g – współczynnik preferencji dla robót remontowo-budowlanych

Wszystkie powyższe analizy pozwoliły w sposób bardzo dokładny określić stan techniczny zarówno poszczególnych elementów budynku jak sumaryczny, ogólny stan techniczny całego budynku.
Dzięki powyższemu udało się w realistyczny sposób oszacować opłacalność wykonania niezbędnych napraw i ostatecznie zalecono kapitalny remont budynku.

Obecnie powstaje projekt nowoczesnego obiektu Senioralnych Mieszkań Serwisowanych obejmujący ok. 170 samodzielnych lokali użytkowych o charakterze apartamentów hotelowych o różnej wielkości.
Projekt obejmować będzie rewitalizację zabytkowego budynku szpitala, który będzie stanowił front i wizytówkę całej Inwestycji.

https://www.budomal.com.pl/inwestycja,20,krzemieniecka-5.html